2.5 millones de viviendas y negocios con un total de $1 billón de dólares se ven amenazados por inundación por mareas altas

Un estudio revela que los municipios costeros pueden perder enormes sumas de ingresos de impuesto predial.

WASHINGTON (18 de junio, 2018)—De acuerdo con un nuevo informe de Union of Concerned Scientists (UCS) publicado hoy, se proyecta que en los próximos 30 años (el plazo característico de una hipoteca) el aumento acelerado del nivel del mar en los 48 estados contiguos de los Estados Unidos, principalmente causado por el calentamiento global, empeorará las inundaciones por mareas y pondrá en riesgo de inundaciones crónicas a 311 000 viviendas a orillas del mar con un valor comercial colectivo de alrededor de $117 500 millones actuales. Aproximadamente 14 000 propiedades comerciales costeras avaluadas en casi $18 500 millones también estarán en riesgo durante este lapso de tiempo. Para finales de siglo, las viviendas y los negocios que actualmente valen más de $1 billón podrían estar en riesgo: cerca de 2 400 000 viviendas, el equivalente a todas las viviendas de Los Ángeles y Houston, avaluadas en aproximadamente en $912 000 millones y 107 000 propiedades comerciales avaluadas en $152 000 millones. 

El análisis combina los datos de propiedades de la compañía inmobiliaria en línea Zillow con una metodología desarrollada por expertos de UCS para evaluar áreas en riesgo de inundaciones frecuentes. Usando tres escenarios de aumento del nivel del mar desarrollados por la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica (NOAA, por sus siglas en inglés) adaptados específicamente a las diferentes áreas costeras, UCS determinó cuántas propiedades residenciales y comerciales a lo largo de toda la línea costera delos 48 estados contiguos de los Estados Unidos están en riesgo de inundación crónica por mareas altas, es decir que se inundarían un promedio de 26 veces al año o más (o el equivalente a una vez cada dos semanas) en las próximas décadas, aún sin tormentas mayores. Los resultados principales del informe provienen del escenario alto de aumento del nivel del mar, un enfoque conservador del riesgo estimado para viviendas, que frecuentemente son el único y más grande patrimonio de sus dueños.

Rachel Cleetus, economista y directora de políticas del Programa del Clima y Energía de UCS, dijo: “Lo sorprendente es que cuando vemos nuestras costas, frecuentemente los riesgos significativos del aumento del nivel mar de las propiedades identificadas en nuestro estudio no están reflejadas en los valores actuales de los mercados de inmuebles costeros”. “Desafortunadamente, en los próximos años muchas comunidades costeras enfrentarán una devaluación de las propiedades a medida que las percepciones de riesgo se equiparen con la realidad”. En contraste con otras caídas del mercado inmobiliario, los valores de las propiedades crónicamente inundadas por el aumento del nivel del mar, es improbable que se recuperen y únicamente van a continuar quedando bajo el agua, literal y figurativamente”.          

Las consecuencias de las inundaciones crónicas de propiedades en comunidades específicas se pueden traducir no solamente en valores de propiedades deterioradas, sino también en viviendas inhabitables y la reducción de la base tributaria que financia escuelas, carreteras y servicios de emergencia en esos lugares. Las propiedades en riesgo para el 2045 están habitadas actualmente por 550 000 personas que contribuyen cerca de $1500 millones de impuesto predial. Para el año 2100 serían cerca de 4 700 000 personas contribuyendo $12 000 millones. Los municipios tendrían caídas de ingresos más profundas cuando se toman en consideración las pérdidas de impuestos de propiedades comerciales, ventas y otros negocios. 

Kristy Dahl, científica experta en clima de UCS y coautora del reporte, dijo: “Para algunas comunidades, la caída potencial de la base de impuesto predial podría ser impactante. Algunas comunidades rurales más pequeñas podrían ver 30, 50 o hasta el 70 por ciento de los ingresos de impuesto predial en riesgo debido al número de viviendas crónicamente inundadas. El deterioro de la base tributaria podría crear desafíos para las comunidades que ya luchan con altas tasas de pobreza”.

De acuerdo al análisis los estados que tendrán más viviendas en riesgo a finales de siglo son Florida, con alrededor de 1 000 000 de viviendas o más del 10 por ciento de las propiedades residenciales actuales, Nueva Jersey con 250 000 viviendas, y Nueva York con 143 000 viviendas. Los estados que podrían tener mayores impactos para el 2100 son Florida con $351 000 millones, Nueva Jersey con $108 000 millones y Nueva York con casi $100 000 millones. Florida, Nueva York y Nueva Jersey verán los impactos más fuertes a sus ingresos de impuesto predial con una pérdida total de $5000 millones, $1900 millones y $1700 millones respectivamente.

Erika Spanger-Siegfried, analista en jefe del Programa del Clima y Energía de UCS y coautora del reporte, dijo: “No todas las comunidades afectadas van a compartir la misma experiencia; algunas verán ajustes bruscos en sus mercados inmobiliarios en un futuro no muy lejano; otras verán un declive lento y constante de los valores de las viviendas; y otras podrían potencialmente invertir en medidas de protección para mantener a raya los impactos por otras décadas más. De cualquier modo, al saber cuánto tiempo tienen antes de que un número significativo de propiedades se inunden regularmente, las comunidades podrán estar planeando e implementando respuestas, mientras que todavía tengan opciones de dónde escoger”.

Las consecuencias económicas también podrían impactar a algunas comunidades con mayor fuerza que a otras. Para el 2045 cerca de 175 comunidades esperarían ver el 10 por ciento o más de sus viviendas en riesgo de inundaciones crónicas, con casi 60 por ciento de esas comunidades experimentando niveles de pobreza por encima del promedio nacional. Además, de las 75 comunidades con el 30 por ciento o más de su base de impuesto predial en riesgo, cerca de un tercio tienen un nivel de pobreza por encima del nivel nacional. Los lugares que podrían ser impactados con más fuerza incluyen comunidades en: Luisiana, Maryland, Nueva Jersey y Carolina del Norte. De manera similar las comunidades con grandes poblaciones de afroamericanos o latinos, muchos localizados en California, Florida, Luisiana, Nueva Jersey, Nueva York, Carolina del Sur y Texas, también podrían estar en desventaja inherente para tomar pasos para prevenir o recuperarse de inundaciones crónicas, debido a inequidades sociales y económicas persistentes.

“Mientras que propietarios ricos podrían arriesgarse a perder más de su riqueza acumulada, los menos ricos se encuentran en peligro de perder un mayor porcentaje de lo que poseen”, dijo Cleetus. “Las viviendas frecuentemente representan la mayor parte de los bienes de los ancianos o de los residentes de bajos ingresos. Quienes rentan se pueden encontrar en un mercado muy apretado o tienen que padecer vivir en edificios en decadencia y con el molesto aumento de inundaciones. Los impactos a la base de impuesto predial en las comunidades de bajos ingresos, quienes ya experimentan una inversión insuficiente importante de servicios críticos e infraestructura, podrían ser especialmente desafiantes”.

Entretanto, la devaluación de las propiedades costeras tendrá repercusiones en toda la economía afectando bancos, aseguradoras, inversionistas y constructoras y desencadenando potencialmente una crisis en los mercados inmobiliarios regionales o una crisis económica más extensa. Los propietarios de las viviendas que se hayan inundado crónicamente podrían encontrarse con hipotecas que excedieran el valor de sus propiedades, enfrentar una elevación abrupta de las primas de seguros contra inundaciones, o incluso incumplir los pagos de sus hipotecas. Los prestamistas con muchas de estas hipotecas riesgosas podrían perder dinero o eventualmente volverse insolventes, y especialmente bancos pequeños concentrados en regiones con alto riesgo de inundaciones estarían particularmente expuestos. Los inversionistas y los constructores de bienes raíces costeras pueden, de manera similar, experimentar pérdidas financieras en algunas áreas de la costa.

Astrid Caldas, científica senior en asuntos climáticos de la UCS y coautora del reporte dijo: “Las acciones de hoy, especialmente la cantidad de emisiones del calentamiento global que liberamos, ayudarán a determinar cómo se verán nuestras costas al final del siglo. Si conseguimos cumplir con las metas del Acuerdo de París de mantener el calentamiento entre 1.5 y 2 grados centígrados y si se limita la pérdida del hielo de los polos, el 85 por ciento de las propiedades residenciales afectadas--avaluadas en $782 000 millones de dólares actuales y representando más de $10 400 millones de ingresos anuales por concepto de impuesto predial--podrían evitar inundaciones crónicas en este siglo. Entre más esperemos para reducir drásticamente estas emisiones, será menos probable que alcancemos este resultado”.

Actualmente hay muchos reglamentos federales, estatales y locales que, aunque originalmente fueron bien intencionados, ocultan riesgos y crean incentivos que refuerzan la situación actual o bien ponen en riesgo a más gente y más propiedades. La tendencia del mercado hacia la toma de decisiones a corto plazo y a la obtención de ganancias también pueden perpetuar la selección de desarrollos e inversiones riesgosas. Estas políticas e incentivos defectuosos incluyen información incompleta y obsoleta del riesgo de inundaciones, seguros subsidiados, zonificación y códigos de construcción tolerantes, incentivos para construir y reconstruir de manera habitual, y clasificaciones crediticias incompletas.

Shana Udvardy, analista de resiliencia climática de UCS y coautora del reporte, dijo: “Es esencial enfocarse en conseguir mejoras a las políticas y a los estímulos del mercado de urbanización costera en riesgo para proteger a las comunidades y llevar a la nación hacia una mayor resiliencia. Se requerirá que las políticas y estímulos cortoplacistas del mercado sean eliminados para desincentivar la urbanización arriesgada y para asegurar que los cambios no sean demasiado adversos para los propietarios ni para el mercado inmobiliario”.

Para ver el informe completo en PDF (en inglés) haga clic aquí

Para ver información en español haga clic aquí

Para ver los cuadros con los datos acerca de las propiedades crónicamente inundadas, por estado, por comunidad y por código postal (en inglés). 

Para usar la herramienta de mapeo interactivo, haga clic aquí. El mapa le permite conocer más acerca del impacto de la inundación crónica en propiedades, gente, avalúos de las viviendas y la base de impuestos en comunidades o códigos postales específicos. Los mapas se aprecian con más detalle cuando los amplifica. También puede hacer clic sobre una comunidad específica para conocer más detalles. 

Para consultar otros materiales, incluyendo nuestro documento de metodología, una compilación de entrevistas con otros expertos sobre este tema y materiales en inglés, haga clic aquí. 

Cláusula de divulgación: Los datos fueron proporcionados por terceros a través de Zillow Transaction and Assessment Dataset (ZTRAX). Para más información sobre cómo tener acceso a los datos consulte http://www.zillow.com/ztrax. 

Limitación de responsabilidad: Los resultados y opiniones presentados en este informe son de la Union of Concerned Scientists y no reflejan la posición de Zillow Group. Para ver la limitación de responsabilidad complete vaya a es.ucsusa.org/bajo-agua.